Deutsch-Türkisches Recht

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Immobilienrecht

Die Vorschriften für den Immobilienerwerb für Ausländer wurden in der Türkei in den letzten Jahren immer wieder geändert. Generell gilt das sog. Gegenseitigkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass ausländische natürliche und juristische Personen Immobilien erwerben können, wenn türkische natürliche und juristische Personen im jeweiligen Ausland die gleichen Rechte haben.

Dieses Gegenseitigkeitsprinzip ist im Verhältnis zu Deutschland erfüllt. Es gibt aber dennoch gewisse Einschränkungen, wie z. B. eine Erwerbsbeschränkung für natürliche Personen ausländischer Staatsangehörige bis zu einer Größe von 2,5 Hektar (25.000 qm), wobei die betreffende Immobilie bzw. das Grundstück baurechtlich auf beplantem Gebiet sein muss. Für ausländische juristische Personen oder inländische juristische Personen mit ausländischer Beteiligung gilt, dass diese die Immobilien erwerben dürfen, welche zur Durchführung des im Gesellschaftsvertrag bestimmten Gesellschaftszwecks erforderlich sind, wobei auch hier einige Beschränkungen zu beachten sind.

Allerdings können Ausländer eine Immobilie nicht erwerben, wenn diese sich in einem militärischen Sperr- und Sicherheitszone befindet.

In der Türkei hat jeder Eigentümer für seine Immobilie einen Grundbuchauszug (Tapu Senedi). Damit kann jeder sein Eigentum an der Immobilie nachweisen.

Wenn ein Ausländer in der Türkei eine Immobilie kaufen möchte, sind folgende Punkte zu beachten:

  • Ein formgültiger und damit wirksamer Kaufvertrag zwischen den Parteien, der sog. Grundstückskaufvertrag („resmi senet"), wird ausschließlich beim Grundbuchamt (Tapu Dairesi) abgeschlossen.
  • Die Rechtslage in der Türkei darf nicht mit der deutschen Rechtspraxis verwechselt werden. Denn ein notariell verbindlicher Kaufvertrag, wie wir es in Deutschland kennen, gibt es im Grunde in der Türkei nicht. Sofern die Parteien dennoch einen solchen Kaufvertrag vor einem türkischen Notar abschließen, handelt es sich bei diesem lediglich um ein „Verkaufsversprechen", so was wie ein Vorvertrag. Es ist daher dringend davon abzuraten, bei Abschluss eines solchen Vertrags den Kaufpreis oder auch einen Teil des Kaufpreises an den Verkäufer zu bezahlen. Denn der Verkäufer ist trotz dieses notariellen Vertrags nicht daran gehindert, die Immobilie an einen Dritten zu veräußern.
  • Die persönlichen Daten des Erwerbers und die Katasterunterlagen der Immobilie müssen beim Grundbuchamt eingereicht werden. Es ist auch ratsam, vor dem Gang zum Grundbuchamt eine Einsichtnahme im Grundbuch bezüglich etwaiger Lasten, Beschränkungen etc. der Immobilie vorzunehmen.
  • Erwerber und Verkäufer müssen vor dem Grundbuchamt, das sich am Ort der Immobilie befindet, erscheinen und den Verkaufsvorgang zum Protokoll erklären. Danach kann die Übertragung stattfinden. Eine Bevollmächtigung ist möglich. Die Vollmacht muss aber bei einem Notar öffentlich beurkundet werden. Dies kann auch vor dem Notar bei einem türkischen Konsulat in der Bundesrepublik erfolgen. Der Käufer erhält nach Abschluss aller Formalitäten vom Grundbuchamt einen entsprechenden Grundbuchauszug (Tapu Senedi).
  • Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das heißt, sowie in Deutschland, braucht der Käufer nichts gegen sich gelten zu lassen, was nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Inhalt des Grundbuchs gilt im rechtsgeschäftlichen Verkehr als richtig und vollständig. Für jedes Grundstück bzw. für jede Eigentumswohnung gibt es eine Abteilung im Grundbuch, in der alles was die Immobilie betrifft eingetragen ist.
  • Weiter sollte man sich wie in Deutschland wegen Wasser-, Stromversorgung und Gas u.a. anmelden.
  • Als ausländischer Eigentümer einer Immobilie in der Türkei kann man diese selbstverständlich jederzeit weiterveräußern.
  • Für die Begründung und Übertragung dinglicher Rechte in der Türkei ist das türkische Recht ausschließlich maßgeblich. Es gilt das Belegenheitsprinzip.
  • Im Hinblick auf die Streitigkeiten, die die Immobilie in der Türkei betreffen, ist das Gericht am Ort der Immobilie zuständig.
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